Immobilier : faut-il investir dans le neuf ou dans l'ancien ?

L’immobilier neuf correspond à tous les logements de moins de 5 ans qui n’ont jamais été habités. Ce sont souvent des programmes immobiliers portés par des promoteurs. Le marché de l’ancien comprend donc tout le reste du parc immobilier.

Plusieurs points permettent de vous aider à mieux choisir entre le neuf et l’ancien :

• L’emplacement : comme tout projet immobilier, la localisation du bien est le point clé.
  Un mauvais emplacement nuit à la recherche de locataires et à la revente.
  Dans les grandes villes, c’est plutôt dans l’ancien que se trouvent les meilleurs emplacements (dans des quartiers établis, avec des infrastructures et des commodités déjà en place), tandis que les biens neufs peuvent plutôt être situés dans des zones en développement, offrant un potentiel de croissance à long terme, mais pouvant nécessiter plus de patience et de risques.
• Le prix : au-delà du simple prix d’achat, vous devez comparer le coût total des projets incluant le prix, les travaux éventuels, les charges, les frais de notaire, etc.
• Les avantages fiscaux : plusieurs dispositifs différents existent dans le neuf.
  Dans l’ancien, il n’est pas impossible d’amortir l’achat du bien pour réduire l’imposition des loyers. La défiscalisation est importante mais ne doit pas être le seul moteur de votre projet d’investissement.

​​
Si vous recherchez une propriété à louer, il est important d'évaluer le rendement locatif potentiel, la demande locative dans la région et les préférences des locataires potentiels (certains peuvent préférer le neuf, d'autres peuvent préférer le charme de l'ancien).

Pour rappel : en application de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les logements les plus énergivores, classés F & G, ne pourront respectivement plus être loués à partir de 2025 et de 2028. Quant aux locataires déjà en place, ils pourront exiger de leur propriétaire qu'il effectue des travaux d'économies d'énergie.

Résumé 

. Prix d'achat : avantage à l'ancien. Le prix au m² y est moins élevé que celui du neuf. Mais l'écart tarifaire se gomme très vite grâce à des frais à moyen terme moins élevés dans le neuf que dans l'ancien.

. Frais de notaire : avantage au neuf. Ils sont de l'ordre de 2 % à 4 % dans le neuf contre 8 % à 10 % dans l'ancien.

. Avantage fiscal : avantage au neuf sous réserve. Dans le cadre d'un programme de défiscalisation, la réduction d'impôt proposée permet de réduire le montant de l'investissement.

. Travaux : avantage au neuf. Contrairement à l'ancien, il n'y a ni remise aux normes ni travaux à prévoir dans le neuf et, le cas échéant, ceux-ci sont couverts par la garantie décennale.

. Rentabilité locative : ex-aequo. Le neuf offre une meilleure visibilité sur la rentabilité à moyen et à long terme que l'ancien. En cas d'achat via un dispositif de défiscalisation, gare à terme au plafonnement du loyer dont le niveau est parfois inférieur au prix de marché moyen.

. Revente : avantage à l'ancien. En cas de revente rapide, le risque de perte est plus important avec le neuf car le bien ne peut plus se vendre au prix d'un logement sortant de terre. Sans oublier la menace de reprise de l'avantage fiscal obtenu dans le cadre d'un achat via un dispositif de défiscalisation.